A aquisição da casa própria ou o investimento em um imóvel na planta é um dos passos financeiros mais significativos na vida de uma pessoa. Contudo, imprevistos financeiros, alteração nas condições contratuais ou o atraso na entrega da obra por parte da construtora podem tornar inviável a continuidade do negócio.
Nestes cenários, surge a figura do distrato imobiliário. Este artigo tem caráter estritamente educativo e visa esclarecer como funciona o cancelamento do contrato de compra e venda de imóvel, quais são os percentuais de retenção permitidos por lei e como a data de assinatura do seu contrato altera substancialmente os seus direitos.
O que é o Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é o ato jurídico que formaliza o cancelamento ou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.
Na prática, trata-se do desfazimento do vínculo contratual antes da quitação total do bem. Como consequência da rescisão, ocorre a devolução das chaves/posse do imóvel à construtora e a restituição (integral ou parcial) dos valores que foram pagos pelo comprador ao longo do financiamento ou parcelamento direto.
Principais Motivos que Levam ao Distrato
A busca pela rescisão contratual pode decorrer tanto de fatores pessoais do comprador quanto de descumprimentos por parte da empresa incorporadora. Entre os motivos mais recorrentes, destacam-se:
- Atraso na entrega do imóvel: Quando a obra supera o prazo de tolerância previsto em contrato;
- Dificuldades financeiras: Incapacidade superveniente do comprador de arcar com o reajuste das parcelas ou com o saldo devedor do financiamento;
- Direito de Arrependimento: Exercido no prazo legal para compras realizadas fora do estabelecimento comercial;
- Divergência nas condições do imóvel: Situações em que o bem entregue não corresponde ao memorial descritivo ou à planta apresentada no momento da venda;
- Onerosidade excessiva: Aplicação de reajustes abusivos que desequilibram a relação contratual.
O Ponto Central: A Data de Assinatura do Contrato
Ao analisar a possibilidade de rescisão, a data em que o contrato foi assinado é o fator determinante para definir as regras aplicáveis ao cálculo de devolução de valores.
1. Contratos assinados ATÉ 27/12/2018
Aplica-se o entendimento consolidado da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). De acordo com os julgados da época, nos casos de desistência por iniciativa do comprador, a retenção por parte da construtora variava historicamente entre 10% e 25% dos valores pagos, devendo o restante ser devolvido imediatamente e corrigido monetariamente (Súmula 543 do STJ).
2. Contratos assinados APÓS 27/12/2018
Aplica-se estritamente a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário). A legislação estabeleceu critérios objetivos para as multas, prazos e condições de devolução, conforme detalhado a seguir.
As Principais Mudanças Trazidas pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18)
A promulgação da Lei do Distrato pacificou diversos pontos controvertidos na Justiça. Conheça as quatro principais regras estipuladas pela legislação vigente:
1. Percentuais de Retenção e Multa
Nos casos em que o cancelamento ocorre por vontade ou culpa do comprador, a retenção máxima autorizada varia conforme a estrutura jurídica do empreendimento:
- Empreendimentos com Patrimônio de Afetação: A construtora pode reter até 50% dos valores pagos (descontada a comissão de corretagem). O valor residual deve ser pago ao consumidor no prazo de até 30 dias após a emissão do "Habite-se".
- Empreendimentos sem Patrimônio de Afetação: A retenção é limitada a 25% dos valores pagos (descontada a comissão de corretagem). A devolução deve ocorrer em parcela única, em até 180 dias após o distrato.
(Nota: O patrimônio de afetação ocorre quando os recursos daquela obra específica estão segregados do patrimônio geral da construtora, garantindo a conclusão do empreendimento).
2. Atraso na Entrega da Obra (Culpa da Construtora)
A lei valida a cláusula de tolerância de até 180 dias de atraso sem penalidade para a construtora. Superado esse prazo:
- Opção pelo Distrato: O comprador pode rescindir o contrato e tem o direito de receber 100% de tudo o que pagou, com atualização monetária e aplicação da multa contratual, no prazo de até 60 dias corridos.
- Opção por Manter o Imóvel: Caso prefira aguardar a entrega, o comprador faz jus a uma indenização equivalente a 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso.
3. Obrigatoriedade do Quadro-Resumo
Os contratos de compra e venda devem conter, obrigatoriamente, um Quadro-Resumo na primeira página, detalhando de forma clara:
- Preço total, taxa de corretagem e valor da entrada;
- Índices de reajuste e taxas de juros aplicadas;
- Consequências expressas do desfazimento do contrato;
- Prazos de tolerância e identificação do registro do imóvel.
A ausência ou omissão dessas informações concede à construtora o prazo de 30 dias para aditamento. Caso não sanada a irregularidade, abre-se espaço para a rescisão contratual.
4. Direito de Arrependimento em 7 Dias
Se a venda foi realizada fora da sede da empresa (como em estandes de vendas, feiras ou ambiente virtual), o comprador tem até 7 dias corridos para exercer o direito de arrependimento.
Neste caso, mediante notificação por carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou meio formal comprovável, o comprador recebe a restituição integral (100%) de todos os valores antecipados, inclusive o valor pago a título de comissão de corretagem.
Quadro Comparativo de Regras
As Vias de Solução: Extrajudicial x Judicial
O procedimento de distrato imobiliário pode se desenrolar por duas vias:
Via Extrajudicial (Acordo Amigável)
Ocorre quando comprador e construtora chegam a um consenso quanto ao encerramento do contrato e aos valores a serem restituídos. O ato é formalizado por meio de um Termo de Distrato assinado por ambas as partes. É indispensável a conferência prévia do documento para verificar se os percentuais de devolução e os prazos estão em estrita conformidade com a legislação.
Via Judicial
Necessária quando a construtora recusa a rescisão, exige retenções percentuais acima dos limites legais, recusa-se a devolver a comissão de corretagem em casos de atraso na obra ou condiciona a devolução a parcelamentos abusivos. Nesses casos, a questão é submetida ao Poder Judiciário para que o juiz analise as cláusulas contratuais e fixe o valor correto da restituição.
Considerações Finais e Orientação Jurídica
A análise técnica de um contrato de compra e venda exige a conferência minuciosa de dados como a data de assinatura, a presença do quadro-resumo, o registro da afetação na matrícula e a verificação do cumprimento dos prazos de obra.
Assinar termos de distrato genéricos elaborados por incorporadoras sem a devida orientação pode resultar na perda indevida de direitos ou na aceitação de retenções financeiras desproporcionais.
Mendes Correia Advogados
Para análise técnica de contratos imobiliários, verificação de retenções abusivas ou orientação referente ao processo de distrato, nossa equipe jurídica permanece à disposição:
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